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第65回:不動産を持っているだけで固都税がかかる【固定資産税・都市計画税】

< 第64回 不動産取得税は不動産決済後に支払う【不動産購入時の税金】

記事のポイント

  • 固定資産税・都市計画税は、不動産を所有しているだけで課税される。
  • 道路は固定資産税・都市計画税が免除される。

1月1日時点の所有者に課税される

固定資産税と都市計画税(合わせて固都税と呼ばれることもある)は、不動産を所有しているだけで課税され、売買が成立した後でも課税される。毎年1月1日時点の所有者には、5月頃に納税通知書が届きます。不動産売却後に前所有者に納税通知書が送られ、買主は決済日にその年の税金を日割りで売主に納めることもある。

道路は非課税

道路部分は、固定資産税と都市計画税が非課税です。私道として使用する部分に固定資産税がかかる場合は、申請することで非課税になる場合があります。また、敷地がセットバックされている場合は、その部分の面積は申請により非課税とすることができます。

不動産の豆知識

固定資産価格は不服申し立てができる

固定資産の価格に不服がある場合は、固定資産税を所管する税務署に問い合わせる。それでも不服がある場合は、各市町村にある「固定資産評価審査委員会」に不服申し立てをすることができます。中には、存在しない家屋に毎年固定資産税が課税されているケースもある。矛盾がある場合は、確認してみましょう。

固都税の減免が受けられる場合

  固定資産税 都市計画税
小規模宅地(200㎡以下の部分)

課税評価額×1/6×1.4%

*課税標準額は固定資産税評価証明書に記載されています。

課税標準額×1/3×0.3%
一般住宅用地(200㎡超の部分) 固定資産税評価額×1/3×1.4% 固定資産税評価額×2/3×0.3%
新築住宅 固定資産税評価額×1.4%×1/2 軽減特例はなし
長期優良住宅 固定資産税評価額×1.4%×1/2 軽減特例はなし

新築住宅が軽減措置を受けるための要件

  • 3階建て以上の耐火・準耐火住宅 → 新築後5年以内
  • 一般住宅(上記以外) → 新築後3年間
  • 専用住宅、店舗併用住宅(店舗併用住宅の場合、住宅部分が延べ床面積の1/2以上であること。)
  • 住宅部分の課税床面積が1戸あたり50㎡以上280㎡未満であること。
    (貸家の場合は、課税床面積が1戸あたり40㎡以上280㎡以下であること)

長期優良住宅の減額適用条件

  • 2009年6月4日から2022年3月31日までに新築され、劣化対策、耐震性、可変性など住宅性能に関する一定の基準を満たすと認定された住宅。
  • 住宅部分の床面積が1戸あたり50㎡(戸建以外の賃貸住宅は40㎡)以上280㎡以下であること。
  • 居住の用に供される住宅
  • 併用住宅の場合、居住部分の床面積が延べ床面積の2分の1以上であること(ただし、120㎡相当額が軽減の対象となります)。

年をまたぐ建て替えの場合、固都税は増税されるのか?

居住の用に供されている宅地が小規模宅地であれば、軽減税率が適用され、固定資産税評価額が6分の1になります。ただし、固定資産税評価額は1月1日時点の現在の利用状況を見ます。1月1日時点で建て替えのために更地になっている場合、小規模宅地の特例を使えば固定資産税は一気に上がることになります。しかし、特例措置による建て替えの場合は、以下の条件で宅地として適用することができます。

建て替え時の軽減税率適用の条件
  • 前年の1月1日現在も宅地として使用されていること。
  • 1月1日時点で新築を開始している。または、3月末までに建築確認を受けて新築を開始している。
  • 前年の1月1日現在と同じ敷地内に建築されたものであること。
  • 土地の所有者が前年の1月1日と同一人物であること。

年末に解体を行い、1月1日に建築確認が取れない場合や、1月1日時点で古家付きの土地を購入し、建築中である場合は、特例措置が認められないので注意が必要です。土地購入後に建て替えや住宅建築を検討されている方は、スケジュールに注意しないと固都税が高くなってしまうので、注意が必要です。

まとめ

  1. 毎年1月1日時点の不動産所有者に納税通知書が送られてくる
  2. 物件売却後に前所有者に納税通知書が送られてくることがある
  3. 私道やセットバック部分は申請すると非課税になる

>>第66回:住宅ローン控除はローン残高に応じて所得から控除される【住宅ローン控除額・控除条件】