≫≫≫【UberEats】料理を配達して副収入を獲得【今すぐ登録】≪≪≪

第83回 不動産投資で使われる2つの指標|自己資本収益率

<第82回 表面利回りよりも実質利回りを重視する(不動産投資の収益の計算方法)

記事のポイント

  • 純利益は、家賃収入から維持管理費を差し引いたもの
  • 自己資本利益率とは、自己資本に対して得られる年収の割合のこと。

不動産投資で使われる2つの指標

不動産投資では、利回り以外にも使われる指標がある。それが「純利益」と「自己資本利益率」です。

NOI(Net Operating Income)とは、賃料収入から維持管理費を差し引いた純粋な収入のことです。維持管理費には、支払利息や減価償却費などは含まれない。

キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン(CCR:Cash on Cash Return)」は、年間収入(キャッシュフロー)と物件購入に要した資金との比率です。

純利益の計算式

当期純利益=年間賃料収入÷維持管理費(管理費、修繕積立金、都税等)。

自己資本利益率の計算式

自己資本利益率=(純利益-ローン返済額)÷自己資金×100

自己資本利益率を高める3つの方法

自己資本利益率(レバレッジ効果)を高めるには、大きく分けて3つの方法があります。

1つ目は、頭金を少なくすることです。投下する自己資金が少ないので、当然ながら自己資本利益率は高くなります。しかし、借入金額も多くなるので、純収益は低くなる。つ目は、ローンの金利を低くすることです。第二に、融資の金利を低くすることで、融資の支払いが少なくなり、収益率が高くなる。第三に、融資期間を長くすること。つ目は、融資期間を長くすることで、月々のローン返済額が少なくなることです。都市銀行の場合、金利は低く、融資期間は一般的に減価償却費の残存年数より短い。ノンバンクの場合は、金利が高く、融資期間も減価償却費の残存年数以上に設定できる。

ただし、残存年数がなくなると、減価償却費を経費として計上できなくなるため、法人税が増加する。また、会計上の不動産資産は土地価格のみなので、それ以上の借り入れがある場合は債務超過とみなされ、次の融資審査が厳しくなることにも注意が必要です。目先の純利益だけでなく、長期的なスパンで考えることが重要である。

債務超過

借入金額が資産額を上回っている状態。会計上、借入金額が資産の評価額を上回っている状態。

建物の耐用年数
建物の構造 耐用年数
木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート 47年

概要

  1. 住宅純収益の維持費には、支払利息と減価償却費は含まれない
  2. 金利が低ければ低いほど、自己資本利益率は向上する
  3. 減価償却費の残存年数がなくなると、法人税が増加する

> 第84条 不動産物件の管理会社選び【投資用不動産の管理委託】