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第84回:不動産物件の管理会社選び|投資物件の委託管理について

<第83回 不動産投資で使われる2つの指標|自己資本利益率

記事のポイント

  • 家主自身が管理する場合は、委託料はかからない。
  • 不動産会社に仲介を依頼しても空室が続く場合は、家主自ら行動する。

投資用不動産の管理は、次の3つの作業に分けられる。

投資用不動産を貸し出す場合、家主自身が管理するか、管理会社に委託するかのどちらかになります。委託する場合の手数料の目安は、家賃の5~10%です。大家さんが自分で管理すれば、手数料がかからないので収入は増えますが、管理する時間や戸数がない場合は、専門のプロパティマネージャーに依頼する方がよいでしょう。異なるエリアに投資用不動産を所有している場合は、エリアごとに管理会社を選定する必要があります。

不動産管理会社の専門分野を見極めましょう。

不動産投資で安定した収入を得るためには、物件の仲介と管理がとても重要です。1社で仲介と管理の両方を依頼する場合は、どちらがメインの専門分野なのかを確認しましょう。仲介メインの会社は、顧客獲得という点では強いですが、契約者の手冊子などの完成に時間がかかる可能性があります。管理メインの会社は、集客面では少し弱いかもしれませんが、入居者トラブルなどの対応力があります。どちらが重要かは、物件によって異なります。自分の物件に最も適した仲介会社を選びましょう。

賃貸物件管理サービスの3つのタイプ

賃貸仲介サービス 入居者を探す業務です。不動産会社に委託しても、空室が続くようであれば、大家さん自身が動く必要があります。例えば、家賃を下げたり、礼金をゼロにしたりすることも可能です。賃貸仲介会社の営業マンが歩合制の場合もあります。その場合、大家さんは仲介手数料とは別にAD(広告料)を支払うことで、積極的に物件を売り込んでもらうことができます。
  • 入居者募集
  • 内覧の立会い
  • 契約書作成・説明
  • 契約締結
  • 入居審査
賃貸管理(プロバティマネージメント) 入居者等の連絡先提供、トラブル対応、業者手配、契約更新、その他の業務。管理会社の選定は、投資用不動産の購入の判断基準としても重要です。管理会社の選定を誤ると、物件の価値が下がる可能性があります。
  • 家賃の回収など
  • 入居者のトラブル対応など
  • 契約更新
  • テナント退去時の立会い
  • 原状回復工事の業者等の手配
建物の維持・管理(ビルマネジメント) ビル共用部の清掃、設備や建物自体の保守・点検・管理など。アウトソーシングする際に注意したいのは、設備によって費用が異なるということです。例えば、エレベーターや貯水槽の設置の有無によって保守点検費用が異なる。また、建物の規模によっては、消防設備の点検が必要な場合もある。月々の維持費が変われば、「実質利回り」も変わってくるのです。
  • 日常清掃
  • 設備等の保守・点検
  • ビルメンテナンスなど

概要

  1. 管理を委託する場合、家賃の5~10%程度の手数料がかかる。
  2. 仲介手数料のほか、広告費を払えば、積極的に宣伝してくれる。
  3. 建物のメンテナンスを委託する場合、設備によって費用が異なる。

>>第85回:不動産投資におけるシュミレーションを考える