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第86回:不動産物件を安く仕入れて高く売る|不動産投資の売却法

<<<第85回 不動産投資の収支シュミレーションについて

記事のポイント

  • 物件に少し手を加えることで需要が高まる。
  • 土地を購入し、建物を建てて商品化した物件を建売住宅と呼ぶ

需要のない物件を低価格で購入する

そのままでは需要のない物件も、少し手を加えることで一般消費者からの需要が増えることがあります。そのような物件は、いわばダイヤモンドの原石のようなものです。ダイヤモンドの原石をそのまま購入する人は少ないが、手を加えたダイヤモンドは市場で大きな価値を持つ。例えば、古いマッサンをそのままの設備や間取りで購入する人はなかなかいません。そのような物件を安く購入し、地域の需要に合わせて間取りを変更し、新しい設備でリノベーションすることで、高く売ることができるのです。

その他、入居率が悪かったり、修繕がされていない物件は、家賃収入でローンを支払うことができないため、需要が低い傾向にあります。このような物件を安く購入し、修繕を行い、入居率を上げることで、賃料を上げ、購入価格より高く売却することができます。

土地から建物を建てて売却する

土地を購入し、建物を建設し、商品化することを「建売住宅」といいます。土地だけでは需要がなくても、建物を建てることで需要が高まります。広い土地では需要が限られるので、土地を分筆し、建物を何棟か建てて需要を増やすのがよいでしょう。建築業者の中には、アパートを建てて、賃借人をつけて収益マンションとして販売する人もいます。

これは、土地からアパートを建てて入居者を募集すると、家賃が入るまで無収入でローンを支払わなければならないのに対し、すでに新築して入居者がいる場合は、物件購入後すぐに家賃収入が得られるからです。

リフォームローン

リフォームに利用するためのローンです。住宅ローンと違い、金利は比較的高く、借入期間も短いですが、ローンは無担保であることが多いようです

土地の分譲で稼ぐ方法

土地には、地域ごとに人気のエリアが決まっています。例えば、ある地域で購入される土地のほとんどが100㎡前後であれば、古い家が建っている300㎡の土地は買い手がつきにくいです。敷地が広いので価格は上がりますが、1㎡あたりの価格は下がります。

不動産業者はこのような土地を購入し、需要のある大きさに分譲することで、売却時の単価を購入時の単価より高くしているのです。大きな土地を所有している個人は宅建免許を持っていないため、分譲しても利益を得ることができません。不動産業者だけに許された販売方法です。

分筆して土地の単価を上げる方法

土地の分筆 不動産物件を安く仕入れて高値で売却する【不動産投資の売却方法】 図解

概要

  1. 地域の需要に合わせてリフォームすれば、高く売ることができる。
  2. マンションを新築し、賃借人を入れてから売却する会社もある
  3. 土地を分筆することで、購入時よりも高値で売却できる。

第87回>購入に適した物件の特徴【不動産投資のいろは】