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第74回 借地権の譲渡は地主の承諾を必要とする|借地権編

< 第73回 借地借家法は借地権者を保護する|借地権とは?

記事のポイント

  • 借地権は、借地権と地上権に分けられる。
  • 地上権の場合、第三者への売却に地主の同意は不要。

地主の同意は必要

借地権は地上権と借地権の2種類に分けられる。地上権のある土地は、地主の同意がなくても自由に売買することができます。しかし、市場に流通している借地権のほとんどは借地権であるため、借地権を第三者に売却することは契約上の地位の譲渡にあたります。地主の承諾が必要です。借地権を売買する際には、地主の承諾を停止条件として契約を締結することが重要です。これは、契約締結後に地主の承諾がないと決済ができない場合、買主が契約違反を主張することを防ぐためです。ただし、地主の承諾が得られない場合でも、借地非訟手続により裁判所が許可することがある。不動産を売却する場合、借地権は所有権よりも市場価値が低くなる傾向がある。

地位譲渡

借地権とは、建物を所有する目的で土地を利用する権利のことです。その借地権を第三者に譲渡することは、土地の使用権を譲渡することになります。

借地非訟

借地権を売却したいが、土地の所有者(地主)が認めない場合。あるいは、借地上の建物を増改築したいが、地主が拒否している場合、「借地非訟手続」を利用することができます。地主に代わって裁判所の許可を得ることで、地主の同意なしにさまざまな権利を譲渡・売却したり、借地上に建物を建築・増築したりすることができる。

借地権の流通価格が劣る理由

  1. 毎月の地代が必要
  2. 土地の売却に地主の承諾と承諾料が必要。
  3. 融資を受けられる枠が限られている
借地権の売却に必要な書類
借地権契約書とは

借地権契約とは?

相続で借地権を引き継ぐ場合など、借地権設定契約書を紛失してしまう場合があります。借地権設定契約書がなければ、借地期間もわかりませんので、地主から契約書の写しを入手する必要があります。地主も借地契約書を紛失している場合は、借地人の住民登録日を確認し、地主と借地期間のすり合わせを行います。

書類がすべて揃っていても、借地契約書の土地の位置と建物登記簿の土地の位置が一致しないことがあります。これは、土地の分割や合筆の際に起こりがちなことです。

地主さんが広い土地の一部に借地権を設定した場合や、借地権設定後に土地を分筆し、その一部を売却した場合などがあります。土地の分割や合筆がいつ行われたかは、土地の登記履歴を確認しましょう

まとめ

  1. 借地権である借地権を売却するには、地主の承諾が必要。
  2. 借地権を売却する際は、借地権が成立していることを証明しよう。
  3. 借地権設定契約書を紛失した場合は、地主に連絡する。

> 第75条 借地権には双方にメリットがある|借地権のメリット