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第75回:借地権は双方にメリットがある [借地権のメリット]

< 第74回 借地権の譲渡は地主の承諾が必要【借地権】

記事のポイント

  • 借地権では、土地を半永久的に利用することができる
  • 更地のままよりも、土地に建物を建てた方が評価額は低くなる。

借地権は税金対策になる

借地権には、借地権者と土地所有者の双方にメリットがあります。借地権者は、土地を半永久的に使用することができます。建物が存在する限り使用することができ、地主の同意がなくても第三者に建物を貸すことができる。地主の承諾が得られれば、建物を第三者に譲渡することができますが、承諾が得られない場合は、非訟借地権で裁判所から許可を得ることができます。一方、地主は更地のままではなく、借地権を設定し、土地に建物を建ててもらうことで、固都税や相続税の土地評価額を下げることができ、税金を減らすこともできます。

借地権設定のメリット・デメリット

  メリット デメリット
借地権(建物所有者)
  • 土地に都民税がかからない
  • 土地の不動産取得税がかからない
  • 所有地より安価に土地を取得できる
  • 立地条件の良い場所に建物を建てることができる
  • 毎月地代が発生する。
  • 更新料が必要
  • 所有権に比べ、第三者への売却が難しい
  • 建て替えの際、承諾料がかかる場合がある
  • 所有権に比べ、資産の質が低い。
底地権者(土地所有者)
  • 更地にしておくよりも固都税が安い
  • 毎月賃料を受け取ることができる
  • 更新料などの一時金が入る
  • 土地の維持管理が不要
  • 土地の自己利用ができない
  • 地代が安いため、収益性が低い
  • 第三者への売却が難しい(市場性が低い)

借地権に対する融資を行っている金融機関はほとんどない。

借地権のある土地を購入する際には、金融機関から融資を受けるケースが多いですが、実は借地権に対して融資を受けられる金融機関は限られています。ローンを組んで借地を購入する場合、金融機関には借地権設定承諾書や地主の印鑑証明書が必要になりますので、借地の売買の際にはこれらの書類を事前に入手できるように交渉しておくとよいでしょう。

借地権設定承諾書とは、借地権を住宅ローンに利用するために、借地権に抵当権を設定することを地主に承諾してもらうための書類です。

借地権設定承諾書を取得できない場合は、借地権を現金で買い取ってくれる買主を探すか、承諾書なしで借地権に融資してくれる金融機関やノンバンクを探すことになります。フラット35は借地権設定許可が不要ですが、建物価格のみの融資となるため、多額の現金が必要となります。

抵当権について

抵当権とは、住宅ローンなどを利用する際に、購入する住宅の土地や建物に金融機関が設定する権利のことです。

フラット35

の証券化支援制度に基づき、民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローンの商品名。

抵当権設定承諾書の内容

  • 土地上の借地権および建物に抵当権を設定すること。
  • 地代滞納時の銀行への通知
  • 競売の場合、借地権は競売人に相続されること
  • 地代滞納により借地契約を解除する場合は、事前に銀行へ通知する。

まとめ

  1. 借地権にはメリットとデメリットがあります。
  2. 借地権付きローンは借地権設定契約書が必要
  3. フラット35は建物価格のみを融資する

>>No.76:新借地法で借地権の期間が変わった|新借地法と旧借地法の違い