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第78回:借地権を譲渡するときは承諾料が必要|借地権処分

< 第77条 相互の合意なき法定更新|借地権の更新

記事のポイント

  • 借地上に建てられた建物は自由に売買することができない。
  • 借地権は地主の承諾を得ることで譲渡することができる。

借地権を譲渡するための手続き

借地権は他人に譲渡することができる。そのためには、その土地を所有している地主の承諾を得る必要があります。土地の譲渡の可否は売買契約を締結するまで確定しないため、不動産の売買契約書では、地主の承諾を得ることを前提に契約を締結することとされています。

借地権を譲渡する場合、地主との契約書に定められた「譲渡承諾料」を支払う必要がある場合があります。譲渡のほか、法的な義務ではありませんが、建替えなどでも承諾料が必要です。これは、借地契約に基づき、地主が借地権の地位を第三者に譲渡するためです。

譲渡承諾料は地主と借地人の間で決められるので、地主が高額な承諾料を請求する可能性もあります。しかし、相場より明らかに高い場合は、地主と交渉の余地があります。それでも合意に至らない場合は、借地権の非訟訴訟により、地主に代わって譲渡に同意する許可を裁判所から得ることができます。この場合、地主への承諾料は、裁判所が合意した額となります。

朽廃

建物が時間の経過とともに社会的・経済的価値を失うこと。

譲渡承諾料の相場【借地権譲渡】の場合

譲渡承諾料 借地権価格の10%程度
条件変更承諾料 更地価格の10%程度
建替え承諾料 更地価格の3~5%程度
更新承諾料 借地権価格の3〜5%程度

その他の借地権処理方法

借地権を相続した場合など、借地権者になることで対処が難しくなるケースもあります。土地を売却するには譲渡承認料がかかりますし、借地権を持ち続けるためには、建物を使用しない場合でも地代を払い続けなければなりません。借地権は立派な資産なので、実は譲渡以外にも様々な処分方法があります。特に、次の4つの処理方法が代表的です。

土地の借地権を処分する方法

地主さんが借地権を買い取る 第三者に土地を売却するわけではないので、譲渡承認料がかかりません。また、地主さんは土地を自由に扱えるというメリットもあります。ただし、価格面で折り合いがつかないケースも少なくない。
借地契約の条件を変更する

建て替えやアパートの建設など、借地契約の条件を変更する。建替え承認料が必要です。建替え承認料が必要です。地権者がいる場合が多い。地主さんが借地条件を変更しないケースが多い。

借地・底地の交換 借地と底地の交換により、借地権者と地主の双方が借地権のない土地を手に入れることができます。例えば、借地と底地を100坪ずつ所有している場合、借地権者と地主の双方が借地と底地を50坪ずつ交換することで、借地権のない土地を手に入れることができます。
地主から底地を購入する 地主から底地を購入すると、地主はその土地の完全な所有権として第三者に売却することができる。地主に土地の売却を依頼しても売ってくれるケースは少ないが、反対に
逆に地主から土地の売却を申し出てくるケースもあります。

底地

借地権が付いている土地のことです。借地上の土地利用者を借地人、土地の所有者を底地主という。つまり、底地所有者は地主ということになります。

まとめ

  1. 借地権を地主に引き渡すには、「譲渡承諾料」を支払う必要がある。
  2. 地主の承諾が得られない場合は、借地権に対する非訟を提起する。
  3. 借地権は財産なので、いろいろな対処法がある。

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