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第77回:合意なき法定更新 |借地権の更新

< 第76条 新法借地権で借地期間が変わった【新法借地権と旧法借地権の相違点

記事のポイント

  • 借地権の更新には2種類ある。”合意更新 “と “法定更新 “がある。
  • 法定更新の時点では、すでに信頼関係が破綻している。

合意更新と法定更新の違い

借地権の更新には、2つの種類があります。合意更新」と「法定更新」です。合意更新が双方の合意に基づいて行われるのに対し、法定更新は契約期間を自動的に更新するものです。借地借家法には更新料の支払い義務などの条文はないため、契約書の特約に明記されていない限り、法定更新の際に更新料を支払う義務は法律上ない。

更新料の不払いは地主の契約解除事由になり得ますが、実際の解除は容易ではありません。それだけ借地権者の権利が守られているということです。しかし、よほど高額な更新料でない限り、トラブルを避けるためにも、更新料は受け取ったほうがよいでしょう。

法定更新の期間

借地権の期間と更新

借地権の期間と更新

建物の陳腐化と老朽化の違い

旧借地法では、建物が老朽化した場合、借地期間は満了し、借地権は消滅します。建物の老朽化」とは、建物そのものが自然的推移による朽廃や破壊によって経済的・社会的効用を失い、通常の修繕だけで人が住める状態でなくなったことを指します。建物が老朽化しただけの場合は「老朽化」と呼ばれ、借地権の消滅は認められません。したがって、借地権を回復したい地主が裁判で建物の老朽化を主張しても、なかなか借地権の消滅は認められません。

また、地主と借地権者の合意で借地権を更新しても、建物の劣化による借地権の消滅は認められません。借地権の消滅は、借地権が法的に更新された場合にのみ認識される。信頼関係を維持し、更新料の支払い問題を円満に解決するためには、お互いの立場を理解した上で更新に合意することが重要である。借地権更新料の相場は、更地価格の3%~5%とされていますが、こだわりすぎず、お互いに納得できるポイントを見つけることが大切です。

腐朽・破損

基礎、柱、梁などの損傷が激しく、雨風をしのぐことができないため、人が居住できる状態にはない。

劣化・老朽化

時間の経過により、建物の品質や性能が低下している。直ちに人が住めなくなるわけではないが、修繕が必要な状態。

家主の立場と借主の立場

貸主の立場

  • 更新料はしっかりと地主から支払ってほしい。
  • 借地借家法では、更新料の支払い義務はないことを理解する。
  • 建物の劣化による借地権の消滅を認めた判例は少ない。
  • 地主が土地の譲渡に同意しない場合でも、裁判所が地主に代わって借地権の非訟手続で許可することができる。

借地権者の立場

  • 更新料を払いたくないと考えている。
  • 借地借家法では、更新料の支払い義務はないことを理解してください。
  • 合意更新でなくても、法定更新で借地権は更新され、地代を払い続ければ借地権は存続します。
  • 法定更新された場合、地主から建物の劣化による借地権の消滅を主張されるおそれがある。
  • 法定更新をすると、建て替えや土地の譲渡について地主の承諾を得ることが難しくなる。

結論

  1. 更新料を支払わずに契約を終了させることは容易でない。
  2. 旧法借地権では、建物が劣化すると借地権は消滅する。
  3. お互いの立場を理解し、合意の上で更新することが重要

> 第78条 借地権を譲渡するときは承諾料が必要|借地権の処分