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第76回:新法借地権で借地期間が変更になりました|新法借地権と旧法借地権の違い

< 第75回 借地権は双方にメリットがある|借地権のメリット

記事のポイント

  • 借地借家法施行前に締結された契約を旧法借地、施行後に締結された契約を新法借地と呼ぶ。
  • 旧法借地と新法借地とでは借地期間が異なる。

借地借家法はいつから施行されたのですか?

借地借家法は、1992年8月1日から施行されました。それ以前は、借地借家法は借地法と借家法に分かれていました。借地借家法施行前に借地契約をしたものを旧法借地、それ以降に初めて借地契約をしたものを新法借地と呼びます。なお、借地権の譲渡が平成4年8月1日以降であっても、それ以前に借地契約が行われた場合は旧借地法が適用されます。

旧法借地権と新法借地権の違い

旧法借地権と新法借地権の主な違いは、借地期間である。旧法借地権の場合、建物が堅固(RC造、鉄骨造など)かそうでないか(木造など)によって、最初の契約期間と更新契約期間が区分されています。契約期間は、堅固な建物については30年以上(更新後30年以上)、非堅固な建物については20年以上(更新後20年以上)であり、これより短い契約期間は期間の定めがないものとみなし、堅固な建物については60年(更新後30年)、非堅固な建物については30年(更新後20年)とすることも可能である。

一方、新規賃貸の場合は、堅固な建物と非堅固な建物の区別がなく、一律に賃貸期間が定められている。最初の契約は30年、次の更新は20年、その次の更新は10年というように。

堅固建物

鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建物。

非堅固建物

軽量鉄骨造、木造などの建物。

定期借地権の設定

借地に関する新法では、新たに定期借地権が設定されました。定期借地権とは、法律上更新がなく、期間が満了した時点で消滅する借地権のことです。地主にとっては、従来の借地権よりも権利金が安く、地主にとっては、期間終了後に必ず土地が戻ってくるなど、双方にとってメリットがある場合が多い。

定期借地契約を結ぶ場合、地主さんは期間満了までに更地にしなければなりません。一般定期借地権や事業用定期借地権契約を結ぶ際には、必ず公正証書による契約書が必要です。契約書を公正証書で作成しないと、普通借地権とみなされる場合がありますのでご注意ください。

一般定期借地権

建物の用途を限定せず、契約期間を50年以上とし、契約期間終了後は原則として借主が更地として返還する借地契約です。

事業用定期借地権

事業用建物の所有を目的として、借地期間が10年以上50年以下であり、契約期間終了後は原則として更地返還となる借地契約。

新旧借地期間の比較

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まとめ

  1. 1992年8月1日、新借地借家法が施行された。
  2. 新法では、定期借地権について新たに制定された
  3. 一般定期借地権、事業用定期借地権については公正証書の作成が必要。

> 第77条 相互の合意なき法定更新|借地権の更新