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第88回:物件購入の判断ポイント|不動産投資の費用について

< 第87回 購入に適した物件の特徴|不動産投資の進め方

記事のポイント

  • 数百の情報を集めても、検討できる情報は数少ない
  • まずは購入の判断材料として、その地域の特性を調べる。

購入した不動産情報をもとに、即断即決する。

不動産情報を購入しても、その情報が使えるとは限りません。実際、数百件の情報を集めても、検討できるのはそのうちの数件に限られます。

さらに、検討できる情報が見つかったら、それが自分のビジネスにとって有益かどうかを素早く判断する必要があります。対応が遅いと、次のサプライヤーから情報を得ることが難しくなります。

判断のポイント

物件を購入するかどうかの判断は、まず仕入れた情報の中からエリアの特性や成約事例などを調べます。そのエリアが自社で扱っている不動産と一致しない場合や、需要が見込めないエリアである場合は、即座に購入の可否を判断する。また、ユーザーがその不動産に抵当権を設定できるかどうかも判断のポイントになります。

需要が見込めそうな場合は、事業化後にいくらで売れるかの予測を立てます。販売価格から事業費や経費を差し引くことで、購入可能な価格帯をある程度割り出すことができる。実際の販売価格は、条件交渉によって下がることもあるので、少し余裕を持って計算するようにしましょう。

ローンを組むことができる物件

フラット35の住宅ローンを利用するには、登記簿上の床面積が70平方メートル以上の物件が必要です。(例えば、建売住宅の不動産デベロッパーが70平米未満の住宅を新築した場合、需要が少なくなるため)。

プロジェクトコスト(事業費)

物件が商品化されるまでの改修工事費、建築費などの費用を指す

購入判断の目安

事業化後の販売予定価格×戸数≧購入価格+事業費+諸経費等

事業者ごとの費用

事業者の種類 事業内容 考慮すべき費用
買取再販事業者 主にマンションや戸建住宅を買い取り、リフォーム等をして付加価値をつけ、市場で販売する事業
  • 内装解体費
  • リフォーム費用
  • 税金、ローン金利等
  • 諸経費(仕入・再販時)
  • 営業利益
建売業者 土地等を購入、分譲、新築、販売
  • 解体費用
  • 地盤改良費
  • 土地造成
  • 土地分譲、測量
  • 建物建築
  • その他費用(購入時、売却時)
  • 営業利益
マンションデベロッパー 土地等の仕入、新築分譲マンションの企画・販売
  • 解体費用
  • 地盤改良
  • 周辺環境改善
  • 建物建築費
  • その他費用(購入時、売却時)
  • 販売費用(広告宣伝費、販売費、モデルルーム費等)
  • 営業利益

概要

  1. 情報発信元の対応が遅いと、情報が入りにくい
  2. 需要が見込めないエリアであれば、物件購入は見送られる
  3. 販売価格から事業費、利益率、経費を差し引くと、購入価格が決まる

>>その89:22年は必ずしも木造住宅の寿命ではない【不動産物件の寿命】