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第91回:競売物件は安いがリスクに注意|不動産投資のための競売物件購入法

< 第90回 競売物件の購入【不動産投資で競売に参加する方法】

記事のポイント

  • 3点セットで誰でも自由に閲覧できます。
  • オークションで入札する場合、手付金は事前に支払うものである

競売(オークション)3点セットの閲覧方法

裁判所から競売が公告されると、3点セットを閲覧することができる。裁判所には競売物件閲覧室があり、ファイルに閉じられた3点セットを誰でも自由に閲覧することができます。また、入札に必要な書類もここで受け取ります。また、裁判所の閲覧室に行かなくても、オンラインでダウンロードすることもできます。

入札を希望される方は、期日までに入札金額を印鑑証明書または住民票と一緒に提出してください。また、保証金も期限内に指定口座に振り込む必要があります。保証金が受領されない場合、入札は無効となります。落札できなかった場合、保証金は返金されます。

保証金

オークション物件を落札する際に支払わなければならない一定額のお金です。落札できなかった場合、保証金は指定口座に返金されます。

保証金納付後の注意点

最高価買受申出人から売却許可が下りると、期日までに代金を支払うよう通知があり、落札代金と登録に必要な登録免許税を支払う必要があります。通常、登記には司法書士に手数料を支払いますが、競売では司法書士が職権で登記手続きを行うため、手数料はかかりません。

支払いが終わると、競売の代金は抵当権者に支払われます。抵当権者が複数いる場合は、登記簿上の順位によって分配が決定されます。

また、所有権も移転します。当然、落札者が所有者となりますが、裁判所から鍵が渡されるわけではありません。通常の売却の場合は、売主が落札者に鍵を渡すが、競売で購入した物件は鍵がないことがほとんどなので、鍵屋を手配して鍵を開けてもらうことになる。物件によっては、前所有者の遺留品がある場合もあるが、落札者はそれらを勝手に処分することはできない。勝手に処分すると、前所有者から訴えられる可能性があります。占有者や残置物がある場合は、裁判所にて明渡しの手続きを行う必要があります。

残置物について

競売で落札した物件は、あくまでも不動産です。落札者の残置財産には、家具や家電、家財道具などの動産が含まれます。価値がないと思われるものでも、法的な手続きで処分する必要があります。

競売のメリット・デメリット

メリット
  • 市場価格より安く購入できる
  • 仲介手数料がかからない
  • 執行官が登録手続きを行うため、登録料がかからない。
デメリット
  • 3点セットで見なければ判断できない
  • 実際に物件の内部を見ることができない
  • 落札後、物件引渡し後の瑕疵担保責任はない
  • 期日までに支払いがない場合、手付金は没収される
  • ローンの利用は可能だが、通常の売買のようにローン不成立の場合の契約解除の特約はない。
  • 通常の売買のような重要事項説明書や契約書の作成はない
  • 占有者等の交渉が必要である
  • 現況調査報告書は専門用語が多い
  • 落札しても、持分のみ競売されるケースや、サイト内に競売対象物件以外の物件があるなど、通常通り利用できない可能性がある

まとめ

  1. 3点セットは、裁判所の検査室に保管されている。
  2. 競売における登記手続きに手数料はかからない。
  3. 競売物件の残置物は、勝手に処分してはならない

不動産投資のための中古物件購入】 >> 第92回 契約書に記載する建物状況評価書について。