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第90回:競売(オークション)で物件を購入する|不動産投資のための競売参加術

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記事のポイント

  • 住宅ローンで差し押さえられた物件は、競売にかけられる。
  • 物件が差し押さえられると、吏員や不動産鑑定士による調査が行われる

競売の売却代金は債務の返済に充てられる。

住宅ローンを組むと、購入した不動産に抵当権が設定される。借主が返済できなくなると、抵当権者は裁判所に申し立て、担保として不動産を差し押さえます。差し押さえられた不動産は競売にかけられ、その代金が返済に充てられる。

多くの住宅ローンでは保証会社を利用するため、融資を行った金融機関ではなく、保証会社が抵当権者となるケースがほとんどです。

競売開始までの流れ

住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から返済の督促状が届きます。督促から数ヶ月間、借り手が返済をしない状態が続くと「期限の利益」を喪失します。

期限の利益を喪失すると、金融機関は融資を保証会社に譲渡し、保証会社は融資を金融機関に代位弁済する。そして、保証会社やサービサーは債務者に一括返済を求める書類を送り、裁判所は担保物件の差し押さえや競売を進める。

不動産が差し押さえられると、裁判所の執行官と不動産鑑定士が担保不動産の調査に向かいます。これは競売のための書類を作成するためで、一般的に3点セットと呼ばれる。

現況調査報告書には、部屋の居住者等への聞き取り調査の項目や、室内の状況を撮影した写真などが含まれます。ただし、夜逃げや居住者の不在などにより、室内を調査できない場合があります。

そのような場合には、廷吏の権限で鍵屋に鍵を開けてもらい、室内に入ることが可能です。なお、室内の人が廷吏や不動産鑑定士の入室を拒否・妨害した場合、公務執行妨害とみなされる可能性があります。現況調査・評価を行うことで、売却の基準価格等を決定します。

代位弁済について

ローンの借り手(債務者)に代わって、保証会社などが金融機関(債権者)に返済すること。住宅ローンの滞納が続くと、保証会社が返済を代位弁済し、保証会社はローン借入人(債務者)に返済請求権を取得し、保証会社は借入人(債務者)に対して警告を送ります。

評価書

競売物件売却の際の基準価格となる鑑定書。

競売(オークション)3点セット

  1. 物件明細書
  2. 現況調査報告書
  3. 評価書

競売(オークション)開始までの流れ

STEP1

債務者が金融機関から数ヶ月の督促を受けても返済をしない。

STEP2

金融機関から保証会社へ債権が譲渡され、代位弁済が行われる。

STEP3

期限の利益喪失

STEP4

代位弁済の利益譲渡・喪失

STEP5

保証会社が裁判所で担保物件を差押え、競売手続きを行う

STEP6

裁判所から債務者に競売開始通知が送付される。

STEP7

担保物件の差押え登記

STEP8

執行官や不動産鑑定士による現況調査

STEP9

広告・競売開始・入札

概要

  1. 抵当権者が保証会社になっている場合が多い
  2. 期限の利益を喪失した場合、金融機関は保証会社に債権を譲渡する
  3. 廷吏の職権により、競売物件の解錠・立ち入りが可能である

>91位:競売物件は安価だが、リスクに注意(不動産投資で競売物件を購入する方法)