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第28回:【不動産買取】建物の劣化と近隣環境の確認

<< 第27回 不動産の現地調査】道路幅員や間口で土地の価値は変わる。

記事のポイント

  • 建物の劣化は事前ヒアリングの上、目視で確認する。
  • 近隣環境の変化は、実際に現地に足を運んで確認する。

不動産購入時の建物の劣化状況は、目視で確認できる範囲で確認する。

建物の劣化状況等について、売主から事前にヒアリングを行う。特に、修繕履歴等を確認すること。その後、現地で建物を目視で確認できる範囲内で確認する。明らかに劣化している箇所があれば、写真等で記録します。状況によっては、建築士による既存住宅状況調査を依頼することもあります。ただし、調査には売主の許可が必要ですので、許可を得てから行ってください。

既存住宅状況調査

国土交通省が定める調査基準に基づき、既存住宅の調査を行います。原則として非破壊で、目視で確認できる範囲を調査します。主に構造上主要な部材の有無や劣化事象を中心に調査します。

建物の劣化チェックポイント

  • 外壁のひび割れ
  • 塗装の有無
  • 基礎のひび割れ
  • ドアの垂直性
  • 設備
  • 傾き(ビー玉・水平器)

近隣環境の変化を確認する

近隣の環境や生活施設は、地図上の情報とは大きく変わっている場合があります。例えば、地図上ではあったコンビニエンスストアがなくなっていることも珍しくありません。このような周辺環境の変化は、実際に現地に足を運ばないと確認することができません。少なくとも、対象地から半径200m~300m程度は歩いて、スーパーやコンビニエンスストア、病院などの医療施設の有無を確認することが望まれます。

また、交通量や歩行者の往来、通学路の有無など、道路の状況も必ず確認しましょう。また、近隣に不都合な施設がないかどうかも確認し、記録しておきましょう。可能であれば、近隣住民への聞き取り調査も行う。ただし、売主が売却の事実を知られたくない場合もあるので、配慮が必要である。

嫌われる施設

一般的に嫌われる施設。例えば、ゴミ焼却場、エッチなサイト、墓地など。人によっては、小学校も「嫌悪施設」に含まれることがある。お子さんのいる家庭には、小学校が近いという利点があります。しかし、校庭で聞こえる子どもの声や、校庭から出る風によるホコリなどを不快に感じる人もいることでしょう。そこで、音、振動、臭気、日照、風向き等により対象不動産に影響を与える可能性のある施設を不快施設として調査します。

最寄駅からの徒歩所要時間を計測する【不動産の現地調査】。

販売図面に記載されている駅からの所要時間は、地図上の距離80mごとに1分として計算します。信号待ちや坂道などの待ち時間は考慮されていないため、徒歩10分と表記されていても実際に歩くと15分かかるケースもあるようです。実際に歩くとどのくらい時間がかかるのか、確認してみましょう。

周辺環境のチェックポイント
  • 駅からバス停までの徒歩距離
  • 最寄り駅(電車の本数、快速停車駅かどうか)
  • 街灯の有無
  • 交通量、歩行者数
  • 町内会等の案内看板の有無
  • 建て替えや工事の看板の有無
  • 嫌悪感を抱かせる施設の有
  • ゴミ置き場の位置
  • 交通の方向、道路の幅員など(自動車の通行が可能かどうか)
  • マンション、一戸建て、事務所などの建物とその居住者
生活施設チェックポイント
  • 学区内の学校
  • スーパーマーケット、コンビニエンスストアなど
  • 病院、医療機関など
  • 商店街、商業施設など
  • 銀行、郵便局、官公庁など
  • 公園

概要

  1. 建物が工事されたことが明らかな箇所は、記録を残しておきましょう。
  2. 入居中の住宅の状況調査には、売主の承諾が必要です。
  3. 販売図面の駅からの所要時間は、信号や坂道を考慮していない。

>> 第29条 法務局で書類を入手する【不動産購入時の法務局調査について