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第30回:登記事項証明書で権利関係や土地の履歴を確認する|不動産購入編

<第29条 法務局で書類を入手する|不動産購入時の法務局調査編

記事のポイント

  • 登記事項証明書で所有者と取得履歴を確認する
  • 土地の履歴などをさかのぼって確認したいときは、閉鎖謄本を閲覧する。

登記事項証明書は、誰でも閲覧することができます

公図により対象土地の地番が確定したら、地番に応じた書類を取得します。まず、登記事項証明書(不動産登記簿謄本)を取得します。登記事項証明書は、建物は建物ごと(マンションは部屋ごと)、土地は地番ごとに存在します。登記事項証明書(不動産登記簿)を取得することで、対象の土地の広さ、所有者名、取得状況(売買、相続など)、抵当権の設定の有無などを把握することができるようになります。登記事項証明書は、不動産取引の安全と円滑化を図る目的で、誰でも閲覧することができます。売主の物件でも、委任状がなくても宅建士が検査することが可能です。

登記事項証明書

謄本のことです。

抵当権

金融機関が住宅ローンなどでお金を借りる際に、不動産を担保に設定する権利のこと。借りた人が返済不能になった場合、担保の不動産が競売にかけられると、優先的に返済を受けることができる権利。原則として、住宅ローンで購入する不動産に抵当権が設定される。

さかのぼって地歴を確認するために必要なこと

登記事項証明書よりもさらに遡って土地の履歴を確認する必要がある場合は、閉鎖謄本を閲覧する必要があります。閉鎖謄本には、現在の証明書よりも前に、その土地がどのように分筆され、所有権が移転したかという歴史が記されています。

閉鎖謄本とは、いつ登記が閉鎖されたかを記録したものです。登記が閉鎖された時期には2つのケースがあり、1つは土地の合併や消滅により登記が閉鎖された場合です。例えば、現在の地番が「67-26」の場合、元の地番は「67」で、分筆されているので、分筆前の土地の履歴を知るために閉鎖謄本が必要です。

2つ目は、コンピュータ化により土地が閉鎖されたケースです。それ以前の情報は、法務局に冊子で保管されていますので、閲覧や請求が可能です。

区画の結合(土地の合筆)

2区画以上の土地を合体させること。

不動産豆知識

登記には公的な信用がない

“登記には公的な信用がない “と言われています。登記には公的な信用がない」と言われています。登記をすることで、第三者に対して自分が所有者であることを主張することができますが、最終的には登記よりも真実が優先されるのです。例えば、ある人が売主Bから不動産を購入し、実際に所有者の登記をBから買主Cに変更したとします。しかし、その後、不動産の所有者はBではなく、Aという人物であることが判明し、Bは自分の所有物ではない不動産をCに売却して詐欺行為を行ったとします。この場合、実際にはC名義で登記されているからといって、所有権がCに帰属するわけではなく、あくまでも本来の所有者であるAの所有物であり、登記事項証明書に記載された所有者が真の所有者であるとは限りません。

まとめ

  1. 登記事項証明書は誰でも取得できる。
  2. 土地の合併や建物の滅失により、登記は終了する。
  3. 登記簿に記載されていることは、必ずしも真実ではない。

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