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第4回:仲介者は、売主、貸主、買主、借主の間をつなぐ役割を果たす

<<< 第3条:宅建業に含まれる取引と含まれない取引

記事のポイント

  • 不動産仲介は、売主と買主の間をつなぐ仕事。
  • 取引形態の違いにより宅建業者の立場は変わる。

売主と買主の双方をサポートする

宅建業者が不動産を取引する際の形態は、「仲介(媒介)」「直接売買」「代理」の3種類に分けられます。仲介」は、売買の場合は売主と買主の間で、賃貸の場合は貸主と借主の間で契約を取り交わすための橋渡しの役割です。仲介をすると仲介手数料が発生します。

両手による仲介

売主から売却依頼を受け、自ら買主を探し出し物件を紹介する仲介会社です。仲介会社は1社のみなので、売主と買主の双方から手数料を受け取ることができます。

持ち回り契約

売主様が地方や海外にお住まいで契約に立ち会えない場合、売主様が先に契約書に記名押印し、その後(後日)買主様側が契約書に記名押印して契約を締結することができます。

両手代理と片手代理の違いは何ですか?

不動産業者の片手仲介と両手仲介の図解

不動産業者の片手仲介と両手仲介のイメージ図

片手仲介

売主様と媒介契約をした仲介会社が、レインズなどと情報を共有し、他の仲介会社から買主様を紹介してもらうことです。売主側と買主側で2つの仲介会社が関わり、それぞれが手数料を受け取るため、両面仲介に比べると利益は少ないですが、物件情報を全国で共有しているため買主が見つかりやすいというメリットもあります。

仲介手数料には上限があります。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で決められています。それを超える金額を受け取った場合は、法律違反となりますので、ご注意ください。

仲介手数料の上限

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契約金額

売主が課税事業者の場合、契約価格を税込で表示することができますが、手数料の上限は消費税抜きの価格で計算します。土地については、消費税はかかりません。税込価格4700万円、土地2500万円の場合、2200万円が税込建物価格、200万円が消費税となります。

不動産仲介手数料を計算してみましょう。

成約価格が400万円を超える場合の上限額

(契約価格×3%+6万円)×消費税率

↓↓

200万円×(5%-3%)+200万円×(4%-3%)=6万円

例題

(1500万円×3%+6万円)×1.10=561,000円

→両面契約の場合、両契約で合計1,112,000円を受け取ることになります。

まとめ

  1. 取引パターンは「仲介(媒介)」「売主・貸主」「代理」の3つに分けられる。
  2. 仲介とは、売主・貸主・買主・借主の間で契約を取りまとめることである。
  3. 両手契約の場合、売主と買主の双方から手数料を受け取ることができる。

> 第5条:直接販売、直接購入は、売主と買主が直接契約すること。