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第45回:住宅ローン本審査では不動産担保が評価される|担保評価編

<第44回 住宅ローンの属性評価。配偶者等の収入も合算して評価できる|住宅ローン属性評価

記事のポイント

  • 事前審査が成功すれば、本審査も成功することが多い
  • 担保評価は3つの基準で行われる

住宅ローンの本審査は、売買契約締結後に行われる。

住宅ローンの本審査は、売買契約締結後に行われます。これは、購入した不動産を担保に融資を受けることが一般的だからです。不動産担保とは、借り手(抵当権者)が返済不能になった場合に備えて、債権者(金融機関)が購入する不動産に抵当権(優先的に返済を受ける権利)を設定し、返済を確保するためのものです。

基本的には、仮審査で通れば本審査も通りますが、本審査前に延滞や借入が発覚すると否決されます。審査結果は1週間(早ければ2~3日)で出ると言われていますが、仮審査が行われていない場合、それ以上かかることもあるようです。

債務者

お金を借りていて、返済の義務がある人。住宅ローンを借りている人。

債権者

債務者に返済を要求する権利を持つ人。お金を貸す金融機関。

本審査時に必要な書類

本人確認書類、収入証明書など。
  • 源泉徴収票
  • 写真付き身分証明書(運転免許証、パスポートなど)
  • 印鑑
  • 印鑑証明書(1通)
  • 住民票(1通)
  • 住民税決定通知書または課税証明書
  • 納税証明書(過去3年分)
購入物件に関する書類
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 販売図面
  • 公図
  • 登記事項証明書
  • 住宅地図
  • 検査済証、建築計画書
  • 建築確認申請書(新築住宅)
  • 竣工図(新築住宅)
  • 工事請負契約書

本審査の基礎となる4つのポイント

本審査では、「属性評価」に加え、「担保評価」も行われます。本審査の基準となるのは、以下の3点です。

担保物件の価値

担保物件がいくらで売却できるかを評価します。金融機関によって評価方法は異なりますが、路線価の7~8割程度とされることが多いようです。物件によっては、不動産鑑定士に依頼する場合もあります。物件が古い場合、担保評価が低くなり、融資期間に影響を与える可能性があります。

登記事項

登記事項証明書から、購入する物件が契約書と同じかどうか、権利関係などを確認します。

建物の遵法性

購入する物件が建築基準法に適合しているか、建て替えが可能かなどを確認します。マンションの場合は、管理に問題がないか等も確認します。自主管理であれば、審査はより厳しくなります。

希望する融資額が必ずしも承認されるとは限りません。

住宅ローンの借入限度額は、年収に対して金融機関が定めた返済比率の範囲内でローン返済を行うことができる金額です。申込時の借入金額や返済比率も審査されるため、必ずしも希望が通るとは限りません。

返済比率

年収に対する年間のローン返済額の割合のことです。金融機関や年収によって基準は異なりますが、返済比率は30%程度とされています。

まとめ

  1. ローンを組む際には、購入した不動産を担保に入れるのが一般的です。
  2. 担保物件は、いくらで売れるかで評価される。
  3. 年収が返済比率の範囲内であっても、希望する融資額が承認されるとは限りません。

>第46回 銀行と金銭消費貸借契約を結ぶ(金銭契約編)