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第46回:銀行と金銭消費貸借契約を結ぶ(金銭消費貸借契約)

<第45回 住宅ローン本審査における不動産担保の評価(担保評価)

記事のポイント

  • ローン本審査の承認後、決済日を確定させる
  • 融資期間は、借り手にとっての融資期間である。

決済日などを事前に打ち合わせしておく

ローン本審査終了後、銀行と住宅ローン契約を締結する。契約書は金銭消費貸借契約書(きんせんこくさいけいやくしょ)です。金銭消費貸借契約書では、借入期間、返済日、金利などを取り決めます。実際の返済金利は決済日が決まらないと分からないので、最終的な融資の承認後に売主、仲介業者、司法書士が決済日などを事前に打ち合わせます。

決済日が決まったら、銀行の担当者に連絡し、金銭消契約の締結日のアポイントを取ります。契約は決済日の1週間前までに済ませておく必要があります。必要書類などを用意して銀行で行うので、基本的には窓口が開いている平日に行う。契約時には、借主が返済不能になった場合の債権回収のため、抵当権設定契約等も同時に締結する。

決済日

売主に売買代金の残金と決済金額等を支払い、物件を借主に引き渡す日。決済日に住宅ローンが実行され、残金等の支払いと決済が完了する。

引き落とし口座

住宅ローンを申し込んだ銀行に口座がない場合は、銀行担当者と相談し、住宅ローンの引き落とし口座の開設が必要かどうか確認する必要があります。

期限の利益の喪失とは?

住宅ローンの契約書には、「第1順位の抵当権を設定する」等の記載があります。抵当権の順位とは、借金の返済を受ける優先順位のことで、金融機関は住宅ローンを組む際、必ず第一順位の物件に抵当権を設定します。

また、抵当権設定契約書には「期限の利益の喪失」という言葉が登場します。期限の利益とは、借り手にとっての借入期間のことです。借り手は、その借入期間の返済期日まで返済をしなくてもよいという期限の利益を得るというものです。逆に、期限の利益を喪失するということは、借入れ期日前に債務が履行されるということです。

例えば、35年の住宅ローンの20年目に期限の利益を喪失した場合、その時点で残りの15年分を一括返済しなければならない。期限の利益を喪失するケースとしては、債務者の自己破産、毎月の返済期日の不払い、金銭消費貸借契約違反などが考えられます。

抵当権設定契約書

金融機関が不動産を担保に抵当権を設定する契約のこと。住宅ローンを借りる際、金融機関が購入する不動産を担保に融資するため、金融機関がその不動産に抵当権を設定する契約が交わされる。

債務を全額返済できない場合

ローンの返済期限が到来すると、債務者はローンを全額返済する義務を負いますが、現実にはお金を返せる状態にはありません。そこで、債権者は抵当物件を競売にかけることで、貸したお金を回収する。

借入期間の計算方法

基本的に住宅ローンの借入期間は最長で35年ですが、物件が古い場合、最長借入期間で借りられないこともあります。借入期間が短くなると、毎月の返済額が加算され、年収に対する返済比率が高くなります。当然、返済比率が高くなればなるほど審査は厳しくなり、築年数が古い(築30年以上)住宅の住宅ローンを組むことは難しくなります。ただし、すべての金融機関で融資期間が同じとは限らないので、ある金融機関でローン審査に通らなかったからといって、他の金融機関でも同じように審査が行われるとは限りません。

ローン契約(金消契約)時に必要な書類

  • 印鑑
  • 印鑑証明書(1通)
  • 契約書印鑑
  • 住民票(2通)(ローン契約・登記用)
  • 本人確認書類(運転免許証、パスポート等)
  • 通帳、銀行印

まとめ

  1. 本融資の審査が完了したら決済日を確定させましょう。
  2. 期限の利益を喪失すると、全額返済しなければならなくなります。
  3. 建物が古くなるほど融資期間は短くなる。

>>第47回 住宅ローンの借入期間と借入限度額の計算方法