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第50回: 重要事項をわかりやすく解説|不動産物件編

<第49回 不動産購入の意思を書面で表明する|不動産物件購入証明書

記事のポイント

  • 重要事項説明の主な目的は、引渡し後のトラブルを回避することにある
  • 重要事項は買主の購入意思によって異なる

トラブルを回避するために重要事項説明を行う

契約締結日までに、重要事項説明書を作成する。重要事項説明書の目的は、引渡し後のトラブルを回避するためです。詳細な説明をするためには、宅地建物取引士の免許が必要である。実際には、売主の仲介会社の宅建士が重要事項説明を行うケースが多い。

購入の判断材料となる重要事項は、買主によって異なる。基本的に記載しなければならない事項は変わらないが、宅建業者が調査した事項から判断して必要な部分を記載するため、宅建業者によって重要事項説明の内容が変わることがある。また、「調査したが不明な点がある」「調査費用が別途かかる」等、追加費用が発生する場合は、関係者に通知する必要があります。

重要事項

宅地建物取引業法第35条では、重要事項説明書に記載しなければならない事項を定めていますが、これはあくまで最低限記載しなければならない事項です。

不動産契約当日に説明するケースがほとんど

重要事項説明は、契約当日に行われるケースが大半です。初めて不動産取引をする方にとっては、専門用語ばかりで何が重要なのか理解できないかもしれません。

説明は上から下へ読んでいき、最後に「ご質問はございませんか?と聞かれることになる。買主は何を質問すればいいのかさえわからない人が多いので、買主の仲介会社の不動産業者が情報をまとめて、買主にわかりやすく説明することが必要です。契約前日までに、買主の仲介業者は、少なくとも重要事項説明と契約書の要点を説明しておく必要があります。

重要事項説明書に記載すべき事項

1. 対象となる宅地・建物と直接関係する事項

  1. 登記記録に記載されている事項
  2. 借地権(使用貸借権)付建物の売買等の場合
  3. 対象不動産の第三者による占有に関する事項
  4. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
  5. 私道の負担に関する事項
  6. 建物が埋立地防災区域にあるか否か
  7. 土砂災害防止区域内かどうか
  8. 津波防災区域にあるかどうか
  9. 住宅性能評価を受けている新築住宅の場合
  10. 当該建築物のアスベスト使用状況調査結果の記録に関する事項
  11. 建物状況調査結果の概要(既存住宅の場合)
  12. 建物の工事及び維持保全の状況に関する書類の保管状況、建物の耐震診断の状況(既存住宅の場合)に関する事項
  13. 飲用水、ガス、電気の供給設備及び排水設備の状況
  14. 宅地造成又は建物建築の完了時の形状、構造等(未完成物件等の場合)

2.取引条件等に関する事項

  1. 価格交換差益及び地代に関する事項
  2. 価格差益以外の交換金額及び交換目的に関する事項
  3. 契約の解除に関する事項
  4. 損害賠償又は違約金の予定に関する事項
  5. 手付金等の保全措置の概要(宅地建物取引業者が自ら売主となる場合)
  6. 代金又は手付金の保全のための措置の概要
  7. 金銭の貸付に関する事項
  8. 割賦販売
  9. 宅地・建物の瑕疵担保責任に関する保証保険契約等の措置

3. その他の事項

まとめ

  1. 宅建業免許には、重要事項の説明が義務付けられています。
  2. 調査しても明らかでない事項については、「調査しても不明」として説明しなければならない。
  3. 契約当日までに、少なくとも重要事項説明の要旨と契約内容を買主に説明する。

>>第51回:宅建業者が関わる場合は必ず書面を用意する【契約書】