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第51回:不動産業者が関与する場合は必ず書面を作成する|契約編

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記事のポイント

  1. 不動産業者が仲介・代理・売主を行う場合、37条書面(契約書)の作成は必須である。
  2. 事前に買主に伝えなければならない事項は、契約書にまとめられている。

宅地建物取引業者が関与する場合は、契約書が必要です。

宅建業者が①売買・交換、②売買・交換の仲介、③代理、④賃貸の仲介に関与する場合、宅建業者は、定められた事項を記載し、宅建業者の記名押印した書面(37条書面)を作成し、契約の当事者に交付しなければならない。実際には、37条書面の記載事項は、不動産売買契約書に記載されている場合がほとんどである。どんなに高額な取引であっても、個人間の取引であれば売買契約書は必要ありません。口約束だけで取引は成立します(合意契約)。その後、お金だけを渡して所有権移転登記が完了すれば取引は終了です。ただし、売買契約は、不動産の専門的な知識を持つ不動産の専門家を通じて締結するのが無難です。また、後日紛争になった場合に契約を証明するために契約書が必要です。

37条書面

宅地建物取引業法第37条に記載されている事項。売買契約締結後、遅滞なく宅建業者が署名・捺印し、当事者に交付しなければならない書面をいう。実務的には、37条書面に記載しなければならない事項は、売買契約書に記載される。

諾成契約(だくせいけいやく)

契約当事者間の合意による意思表示によってのみ成立する。宅地建物取引業者以外の不動産取引(宅地建物取引業法に規定するものを除く)であれば、原則として不動産取引であっても、契約は当事者間の合意によってのみ成立する。

当事者が故意に事実を開示しなかった場合は、損害賠償の請求がなされます。

契約書を作成する前に、売主に物件状況報告書や告知書を記入してもらい、買主に事前に伝えなければならない事項を契約書にまとめておく。個人間売買で売主が瑕疵担保責任を負わないという特約は有効ですが、売主が故意に事実を買主に伝えなかった場合は、民法に基づく損害賠償請求の対象となることがあります。この事実を売主にわかりやすく伝えるようにしましょう。

契約書に記載すべき事項

  1. 当事者の氏名、住所
  2. 物件を特定するために必要な所在地等
  3. 建物の主要構造部の状態等
  4. 代金又は交換差金の額、その支払時期及び方法
  5. 宅地又は建物の引渡しの時期
  6. 移転登記の申請時期
  7. 代金及び交換保証金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その金額並びにその授受の時期及びその目的
  8. 契約の解除の定めがあるときは、その内容
  9. 損害賠償又は違約金の額の予定に関する定めがあるときは、その内容
  10. 対価又は交換差金の金銭の貸借の媒介に関する定めがあるときは、当該媒介に係る金銭の貸借が成立しない場合におけるその措置
  11. 天災その他の不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
  12. 宅地又は建物の瑕疵担保責任又は保証保険契約の締結その他その履行に必要な措置に関する定めがあるときは、その内容
  13. 宅地又は建物に対する租税その他の公課の負担に関する定め
  14. 特約事項等
契約書作成時に確認すべき事項
  • 契約締結予定日及び決済(引渡し)予定日
  • 手付金の額及び手付解除の時期
  • 融資の利用の有無、融資額、融資申込金融機関
  • 融資実行日、融資実行取消日
  • 最終調査の有無 (登記簿上の面積と相違がある場合の精算の有無

概要

  1. 宅地建物取引業者が媒介する場合は、37条書面を作成しなければならない。
  2. 個人間の取引であっても、仲介業者に依頼した方が良い
  3. 故意に瑕疵を告知しない場合、損害賠償請求の可能性がある。

第52回:契約解除の罰則は契約によって異なる【債務不履行】