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第55回:まずは決済日・決済場所の調整|不動産物件の決済の流れ

CHAPTER(チャプター)

< 第54回:条件付契約は法的効力発生日を変更する|解約条件付契約・停止条件付契約

記事のポイント

  • 決済前に住宅ローンの本審査を済ませる。
  • 事前に司法書士や融資担当者に連絡する

不動産物件の決済前に住宅ローンの本審査を完了させる

契約が完了したら決済を行うことになりますが、その前に買主の住宅ローンの本審査を済ませておきましょう。万が一、買主の住宅ローンが承認されない場合は、契約そのものが白紙撤回されることになります。決済のために行った作業はすべて無駄になってしまいます。ローンが承認された場合は、決済に立ち会ってもらうことになりますので、ローン担当者の名前などを確認しておくようにしましょう。

決済日・場所の調整

住宅ローンの審査が通ったら、まずは売主と買主で決済日の調整を行います。決済日にはローン解約の契約や不動産登記も含まれるため、銀行や法務局が開いている平日を指定するケースが多いようです。売主・買主ともに平日は仕事をしていることが多いので、最終口頭審査が終わり次第、すぐに連絡するようにしましょう。できれば、買主と売主の双方が対応できることが望ましいですが、調整が難しい場合は、売主または買主に委任状を書いてもらい、第三者が代理で決済できるようにすることも可能です。また、登記を担当する司法書士や、キャッシュアウト契約を担当する融資担当者にも事前に連絡し、日程の調整をしましょう。

支店のある都市銀行でローンを組んだ場合は、銀行の会議室を借りて残金決済の手続きを行います。ネット銀行の場合、支店がないので、不動産屋さんなどで決済するケースが多いようです。決済の日時と場所が決まったら、ローン契約をしている金融機関に連絡し、金融機関との金銭消費貸借契約締結の手続きに進みます。

法務局

不動産の登記を行い、登記簿を取得する場所です。売買などで所有者に変更があった場合、法務局で司法書士に依頼し、登記事項の変更を記録する。

不動産決済の流れ

STEP1(買主様側)

買主様の住宅ローン申し込みの承認

(新築住宅の場合)土地家屋調査士に建物登記を依頼する

(賃貸からの住み替えの場合)管理会社へ解約の連絡

STEP2(買主側・売主側)

売主・買主で決済日・場所を調整(基本的に平日が良い)

STEP3

司法書士・金融機関に決済日(融資実行日)を連絡

STEP4

決済時に必要な書類を伝達・準備(フラット35を利用する場合)、適合証明書発行

STEP5(買主様側)

入居日が決まったら、ライフラインの開通、引越し業者の手配をします。

STEP6(買主様・売主様側)

司法書士への登記関係依頼、登記簿謄本取得

(司法書士は住宅ローンを組んだ銀行から指定されるケースが多いようです)

STEP7(売主様側)

売主の金融機関に抵当権抹消手続きを依頼する

STEP8(買主側)

買主側の銀行で抵当権抹消契約

STEP9(買主側・売主側)

精算書作成、残金等の計算、お金の内訳(振込金と現金払いの配分)、売主・買主に通知。

STEP10(買主様・売主様)

決済(引渡し)、住宅ローンの実行

まとめ

  1. 住宅ローンの審査が通らなければ、契約自体が無効となる。
  2. 決済日は、銀行や登記所が開いている平日が指定されることが多い。
  3. 銀行の会議室が決済に使われることが多い。

> 第56条 決済書類等の作成(決済時に作成する書類)