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第59回:引渡しの日時を記録する |不動産物件の引渡し

< 第58条 不動産物件の決済の日には、司法書士の立会いのもとで決済が行われる。

記事のポイント

  • 決済が完了した時点で所有権が移転する。
  • 不動産の引き渡し後、まずは部屋の設備を確認する。

引き渡しの日時が重要

不動産売買契約書の条文には、「売買代金の全額を支払うと同時に所有権が移転する」とあります。つまり、所有権移転登記の申請手続きをしたときではなく、決済が完了した(売主が売買代金全額を受け取った)ときに契約上、物件の引き渡しが行われるのです。売主から買主に所有権が移転したことになります。決済完了後、物件引渡確認書を記入する。これは、売主から買主に所有権が移転した時点を明確にするためのものです。引渡しの日時(決済が完了した時点)はとても重要なので、必ず記入しましょう。

契約書には「引渡し前の滅失・毀損」についての条項があるので、引渡し前に天災などで建物が倒壊した場合は契約が解除されます。一方、決済が完了した時点で物件の引渡しと所有権の移転が行われますので、司法書士による登記申請前に天災で建物が倒壊しても、契約は解除されません。

所有権移転登記の申請

売買などにより登記記録上の所有者が変更になった場合に、法務局に登記を変更する手続き。

引渡し前の紛失

契約成立後、物件の引渡し前に、売主・買主のどちらにも責任のない天災等により、物件が滅失・毀損したこと。この場合、補修が可能であれば、物件を補修して引き渡すか、契約を解除することになります。

天災地変

地震や台風などの自然災害。

引渡し後すぐに確認すること

物件の引き渡し後は、まず部屋の設備をすぐに確認しましょう。事前に電気等の使用開始手続きをしておくと、室内を確認する際に便利です。契約時に売主から記入された「設備一覧表」をもとに、設備に不具合がないかなどを確認します。個人間の不動産取引では、基本的に現状有姿での引渡しとなる場合が多いですが、設備等の不具合が保証されている場合もありますので、必ず事前に確認しましょう。

売主が宅建業者の場合、契約不適合の瑕疵担保責任は、引渡しから2年(新築住宅で建物の主要構造部は10年)です。雨漏り等は瑕疵とみなされ、保証期間内に指摘を受けることになります。設備部分については、エアコンなどの瑕疵に対して1年保証など、独自のアフターサービス基準がある場合があります。決済時に売主からアフターサービス基準のコピーを渡されることがありますので、設備を確認しながら内容を確認しましょう。

決済・引渡し時の注意点

決済時に確認する事項
  • 印鑑証明書、住民票などの取得日が3ヶ月以内であること。
  • 残置物等の確認、売主・買主間で取り決めた特約事項の確認
  • 売主・買主の必要書類の確認
  • 水道、ガス、電気、郵便局等の退去手続き等の確認
  • 固都税・管理費等の日割精算
引渡し時に確認させていただく事項
  • 鍵の引渡しと郵便受けのダイヤル番号の確認
  • 確定測量が必要な場合は、実測図等の引渡し
  • 引渡確認書の原本への記入・捺印(原本は各当事者にお渡しください。)
  • 設備一覧表と物件状況報告書の相違点

まとめ

  1. 物件引渡し確認書には、引渡しの日時を記入する。
  2. 決済完了後に天災で建物が倒壊しても、契約は解除されない。
  3. 設備機器のアフターサービスを自社で行っている工務店もある。

>第60回 適合証明書の種類|フラット35適合証明書、耐震基準適合証明書