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第93回:自宅売却後も住み続けるには|リースバック/リバースモーゲージ

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記事のポイント

  • リースバックとは、売却した住宅について買主と賃貸借契約を締結すること。
  • リバースモーゲージとは、自宅を担保に老後の生活資金を借りること。

自宅売却後も自宅に住み続けることができる

現在、不動産業界で注目されているのが、リースバックとリバースモーゲージの仕組みです。

リースバックとは、買主とリース契約を結ぶことで、自宅売却後も自宅に住み続けることができる仕組みのことです。

リースバックの理由

ローンの返済が困難である。自宅を売却したいが、まとまったお金が必要なため、住み慣れた自宅から引っ越したくないという方が多いようです。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組み

リースバックの仕組み

メリット デメリット
  • 自宅を現金で手に入れることができる。
  • 自宅にそのまま住み続けることができる
  • 固都税や火災保険などの固定費を支払わなくて済む
  • 住宅ローンの支払いが不要になる
  • 通常の売却ではないため、近隣住民に気づかれることがない
  • 将来的に買い戻すことが可能である
  • 所有権が移転する
  • 家賃が発生する
  • 通常の売却より価格が安くなる
  • ずっと住み続けられるわけではない
  • ローン残高等によってはリースバックでの売却ができない場合があります。
  • 買戻し価格が高い
  • 買主が第三者に売却する可能性がある
  • 賃料の値上げや賃料条件の変更の可能性がある など

老後の生活資金を借りる

住宅ローンの場合、借り手は融資額を一括で借り入れ、毎月利息と元金を返済していきます。これに対し、リバースモーゲージは、自宅を担保に融資額の上限を決め、その範囲内で一括(または毎月)借り入れ、毎月利息分のみを返済するものです。契約期間終了時または借主の死亡時に、融資額を現金で一括返済するか、住宅を売却して返済する。

借り手が死亡した場合、借入の担保とした住宅を売却して返済するが、住宅に担保がない場合は、不足分を相続人が負担することになる。リバースモーゲージを利用するためには、相続人の理解も必要です。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージの仕組みと図解

リバースモーゲージの仕組みと図解

メリット デメリット
  • 年金の代わりとなる
  • 自宅を売却せずに住み続けることができる
  • 高齢者でもお金を借りることができる
  • 自宅に住宅ローンが残っていても、リバースモーゲージで借り換えができる
  • 長生きして契約満期を迎える
  • 融資額が上限に達し、融資がストップし、利息のみの支払いとなります。
  • 土地の価値低下により融資がストップし、利息のみの支払いとなる。
  • 一括返済時に担保が融資額を下回る。
  • 金利が変動する

長寿リスク

老後の資金をリバースモーゲージだけに頼っていると、融資額が上限に達したときや契約期間が満了したときに、自宅を売却しなければならない可能性があります。

担保の評価減

担保の価値が、担保として借りた金額の残高を下回る状態

まとめ

  1. リースバックは、同じ条件で自宅に住み続けられることを保証するものではありません
  2. 買戻し価格が過大評価され、買戻しができない可能性がある
  3. リバースモーゲージを担保にした場合、その費用は相続人が負担することになります。

>> その2>>94号 路面による建築費と解体費の違い【不動産物件・不動産投資】