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第82回 表面利回りより実質利回りを重視する|不動産投資の収益の計算方法

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記事のポイント

  • 販売図面には通常、表面利回りが記載されている。
  • 実質利回りは、実際に手元にある金額をもとに計算する。

表面利回りだけで判断するのは危険

利回りとは、投資額に対する1年間の収入額の割合のこと。投資判断の際に重要な指針となる。しかし、表面利回りは通常、販売図面に表示されているものです。単純に家賃収入を購入金額で割ったものなので、維持費などの経費は考慮されていない。実際に受け取れる割合とは異なるので、表面利回りだけで投資判断をするのは危険です。表面利回りは、あくまで簡易的な計算のために利用することが望ましい。

表面利回りの計算式と計算方法【不動産物件・不動産投資】

表面利回り=年間賃料÷購入価格×100

例(計算してみよう)

物件価格5,000万円、年間家賃収入500万円

⇒ 500万円÷5000万円×100=10%となります。

実際の利回りを自分で計算する。

年間家賃収入から管理費、都税、ローン返済額などを差し引くと、実際に毎月自分の懐に入ってくる金額(税引前)が分かります。そこから購入時の購入代金などの合計を割ると、「実質利回り」を算出することができます。販売図面に実質利回りが記載されていることもありますが、ローンの返済額は考慮されていません。実質利回りは自分で計算したほうがよいでしょう。

実質利回りの計算式と計算方法【不動産・不動産投資編】

実質利回り=(年間賃料-年間経費)÷(購入価格-購入経費)×100

例(計算してみよう)

物件価格5,000万円、年間家賃収入500万円、年間経費250万円、購入経費300万円の場合。

⇒(500万円-250万円)÷(5000万円+300万円)=4.7%となります。

年間経費(不動産投資)

毎月の費用
  • 管理運営費(賃貸管理費、建物管理費など)
  • 自治会費など
  • 共用部分の電気代・水道代など
  • ローン返済額
年間支出
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 所得税(ローン返済の利息分、建物の減価償却費は課税所得の計算上、経費にすることができます。)
定期的な費用
  • 退去時の原状回復工事費、テナント募集費等
  • 設備等の故障による修繕費
  • 建物の修繕費など

結論

  1. 表面利回りには、メンテナンス費用等は考慮されていない。
  2. 表面利回りはあくまで簡易的な計算のために使うものです。
  3. 販売図面に書かれている実質利回りを鵜呑みにしないようにしましょう。

>No.83: 不動産投資で使われる2つの指標|自己資本利益率