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第87回:購入に適した物件の特徴とは|不動産投資法

< 第86回 不動産物件を安く仕入れて高く売る|不動産投資の売り方

記事のポイント

  • ニーズのない物件は安く仕入れることができる。
  • 売主の事情によっては、相場より安く購入できる可能性もある。

まずは、不動産物件の購入意思を示す。

買取再販業者は、市場に売れ残った物件をやみくもに買い取るわけではありません。安く仕入れて高く売れる物件を見極めているのです。建物がボロボロだったり、敷地が広すぎたりする物件は、二度目がないので安く買い取ることができる。

その他、隣地に越境している物件、隣地に水道管が通っている物件、接道2m未満の物件など、「理由があって再建築できない」物件は、価格が下がります。しかし、隣地と交渉することができれば、物件を建て替え、高く売ることができるかもしれません。

安く購入できる物件とは

  • 敷地が広い土地(一般消費者は一括で購入できない)
  • 残置物が多い、ボロボロになっている物件(このままでは買い手がつかない)
  • 隣地と揉めている物件
  • 権利関係の調整が必要な物件など
  • 容積率超過・敷地超過物件
  • 土地値物件

土地値

建物が建っていても、土地の価格だけで手に入る物件のこと。建物が古い場合、古家付き土地として販売されることが多い。取り壊し費用などが考慮される。

売主の事情により、物件の購入価格が減額される。

売主様が以下のような状況に置かれている場合、相場より安い価格で購入することができます。

売却を急いでいる。

売主に売却時期が決まっている。例えば、相続税の納付期限までに現金化したいケースや、二重ローンを回避するために売却したいケースなどが考えられます。

契約後の煩わしさを解消したい。

住宅ローンの不承認や引渡し後のトラブルなど、買主とのやりとりの煩わしさを感じている売主の方。主に相続で不動産を所有されている方や、空き家をお持ちの方に多いケースです。

売却せざるを得ない理由があるのです。

採算の取れない不動産を組み替えたり、資産流動化したり、金融機関に差し押さえられ、競売にかけられるケースもあります。

買取再販エージェントの情報収集方法

買取再販業者は、様々なルートから情報を集めています。例えば、地元の不動産業者は地主の物件を管理していることが多いので、相続などが発生すると、まずこの業者に相談に行きます。そのため、相続した物件の情報を多く保有しているのです。また、住宅地図を片手に街を歩きながら空き地や空き家の情報を収集し、登記簿謄本で所有者を調べることもあります。

事業化のために所有者に直接アプローチして物件を購入することを「物上げ(ぶつあげ)」といいます。

物上げ(ぶつあげ)

物件を売却するために、所有者に直接アプローチすることです。また、不動産事業者が商品化するための販売情報を入手すること。

サービサー

債権回収会社のこと。住宅ローンの延滞が発生すると、債権者(金融機関)はサービサーに債権を譲渡・委託し、債務者(ローンの借り手)から債権回収業務を行う。

買取・再販業者の情報源
  • 地元の不動産業者
  • 弁護士
  • 銀行
  • サービサー
  • オークション
  • 登記簿謄本
  • 税理士

概要

  1. 再建築不可の訳あり物件も安く購入できます。
  2. 売却を急ぐ売主から物件を安く購入できる。
  3. 地元の不動産屋は相続物件の情報を持っている。

>No.88 : 物件購入の判断ポイント|不動産投資の費用について