第83回不動産投資で使われる2つの指標｜自己資本収益率 | タイクツマッカートニー|退屈はすべてを手に入れる

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<第82回表面利回りよりも実質利回りを重視する（不動産投資の収益の計算方法）

記事のポイント

純利益は、家賃収入から維持管理費を差し引いたもの
自己資本利益率とは、自己資本に対して得られる年収の割合のこと。

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不動産投資で使われる2つの指標

不動産投資では、利回り以外にも使われる指標がある。それが「純利益」と「自己資本利益率」です。

NOI（Net Operating Income）とは、賃料収入から維持管理費を差し引いた純粋な収入のことです。維持管理費には、支払利息や減価償却費などは含まれない。

キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン（CCR：Cash on Cash Return）」は、年間収入（キャッシュフロー）と物件購入に要した資金との比率です。

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純利益の計算式

当期純利益＝年間賃料収入÷維持管理費（管理費、修繕積立金、都税等）。

自己資本利益率の計算式

自己資本利益率＝（純利益-ローン返済額）÷自己資金×100

自己資本利益率を高める3つの方法

自己資本利益率（レバレッジ効果）を高めるには、大きく分けて3つの方法があります。

1つ目は、頭金を少なくすることです。投下する自己資金が少ないので、当然ながら自己資本利益率は高くなります。しかし、借入金額も多くなるので、純収益は低くなる。つ目は、ローンの金利を低くすることです。第二に、融資の金利を低くすることで、融資の支払いが少なくなり、収益率が高くなる。第三に、融資期間を長くすること。つ目は、融資期間を長くすることで、月々のローン返済額が少なくなることです。都市銀行の場合、金利は低く、融資期間は一般的に減価償却費の残存年数より短い。ノンバンクの場合は、金利が高く、融資期間も減価償却費の残存年数以上に設定できる。

ただし、残存年数がなくなると、減価償却費を経費として計上できなくなるため、法人税が増加する。また、会計上の不動産資産は土地価格のみなので、それ以上の借り入れがある場合は債務超過とみなされ、次の融資審査が厳しくなることにも注意が必要です。目先の純利益だけでなく、長期的なスパンで考えることが重要である。