<<< 第24回：不動産購入前に現地情報と公式情報を照らし合わせる
記事のポイント
- 現地調査では、まず境界標の存在を確認する
- 境界標は土地家屋調査士に依頼することで復元することができる
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境界標は、土地の境界を明確にするもの。
現地調査では、まず境界標の存在を確認する。境界標とは、隣接する土地の境界線を確定するための目印のことです。境界標と境界標を結ぶ線が境界線となり、土地の境界が明確になる。基本的に不動産の契約では、物件の引渡し前に土地の境界を明示することが定められています。境界が明確でないと、物件の敷地面積がわからないからです。
もちろん、境界が確定したからといって、土地の面積が大きく変わるわけではありません。しかし、そのわずかな差が土地の価値に大きく影響することがあります。たとえば、境界を確定したときに、わずかでも最低敷地面積に足りなければ、その土地の価値は一気に下がります。
境界標の確認方法
- コンクリート製
- 金属製スタッド
- プラスチック
- 金属板
境界標がない場合の対処法
現地で境界標を探しても見つからないことがあります。その場合、次の2つの方法が考えられます。
土地家屋調査士に依頼する
境界標を復元することが可能です。境界は隣地に住んでいる方と関係がありますので、その方に立ち会ってもらいながら復元します。その際、越境部分に関する覚書が締結されているかどうかを売主に事前に確認し、締結されていない場合は覚書を取り交わします。手数料は数十万円です。隣地の地主と連絡が取れない場合や、隣地の方が境界を認識していない場合などは、交渉に時間を要することがあります。
覚書
関係者双方による合意事項等を記載した書面です。口頭でのトラブルを避けるために締結が必要です。
境界非明示の特約を結びます。
土地家屋調査士への依頼は時間と労力がかかるため、境界を開示しないまま取引を行うことがあります。その場合、必ず契約書に特約として明記します。
境界非明示で取引を行う場合は、公簿売買を行うことになります。実測精算ではないので、誤差については双方とも受け入れることが前提です。面積が確定していないため、土地を分割することはできません。基本的には、土地の表示を明確にしておくことが無難です。
公簿売買
測量により登記簿面積と公簿面積に差があっても、面積差を精算せず、登記簿に記載された面積を売買対象面積として売買契約を成立させる。
実測精算
登記簿上の面積と測量による土地の面積に差が生じた場合、残金決済時に面積差分を決済する。
分筆
現在の地番（土地ごとに割り振られた番号）を分筆すること（土地の面積）
分筆とは？
分筆とは、登記簿上の一筆の土地を、複数の土地に分割して登記することです。土地は1筆、2筆と数えますが、土地を分割することを「分筆」といいます。筆割りの反対で、複数の土地の筆を1本にまとめることを「合筆」という。
まとめ
- 境界標は、隣の土地との境界線を確定させるための目印である。
- わずかな面積の違いが土地の価値に大きく影響することがある。
- 隣地とのトラブルで境界が確定しない場合もある。
