第27回：【不動産現地調査】道路幅員・間口で変わる土地の価値

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記事のポイント

道路幅員や間口の長さは必ず計測する
現地調査をするときは必ずメジャーを持参する

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道路調査の必須アイテムであるメジャー

現地調査を行う際の必須アイテムのひとつにメジャーがあります。さまざまな場面で活用できますが、特に対象物件の接道状況を調査する際には欠かせないアイテムです。まず調べるべきは、土地が道路に接する間口です。間口2m未満の場合、建築基準法上、建物を建てることができない。法施行前の建物は取り壊す必要はないが、更地にすると建物が建てられないので、土地の価値が大きく下がる。

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接道状況

対象地は、建築基準法上の道路に接している。建築基準法上の道路に2m以上接していないと建物を建てることができません。

接道間口とは？

土地と道路が接する部分のことで、2m未満の場合は建築基準法により建物を建てることができません。

幅員が4m未満の場合はセットバックが必要です。

間口の長さを確認したら、次は道路の幅を確認します。土地の境界標をもとに、道路の幅が4m以上あるかどうかを確認します。建築基準法では、道路の幅員は4m以上でなければならず、4m未満の場合はセットバックが必要です。セットバックとは、道路の中心線から2mまで自分の土地を後退させて道路とすることです。道路の中心線は、周辺物件のセットバック状況を確認したり、写真を撮ったり、市役所の道路管理課に確認したりすることで確認することができます。

セットバックは既存物件の売買時には必要ありませんが、その後建物を建て替える際には法的にセットバックが必要となるため、土地の価値にも大きく影響します。特に注意しなければならないのは、セットバックした際に土地の面積が最低敷地面積を下回る場合である。建物の再建築が事実上不可能となるため、土地の価値が著しく低下してしまう。