第3回：宅建業に含まれる取引と含まれない取引｜不動産編

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記事のポイント

• 宅地」と「建物」の定義を明確にすることで、宅建業の範囲を把握することができる。
• 宅地と建物の定義は、それぞれ「宅地建物取引業法」と「不動産登記法」に書かれている。

宅地とはどのような土地ですか？

宅地建物取引業では、「宅地」と「建物」の両方を取り扱っています。宅地と建物でなければ宅建業の対象とはなりませんので、それぞれの定義を明確にしておくことが大切です。宅建業法における「宅地」の定義は、以下の通りです。

宅建業法第2条

つまり、宅地は大きく分けて次の2種類に分けられます。

1. 建築物の敷地の用に供される土地
2. 用途地域内の土地

建築物の敷地の用に供される土地

表示登記ができる建物を建てるための敷地です。土地の状態は関係なく、取引時に山林であっても、建物を建てる目的で取引された場合は、宅地に分類される。

表示登記

不動産を特定する目的で、不動産登記簿の表題部に記載される登記のこと。建物を新築したときには登記がないため、表示登記を行うことで建物の登記が記録される。

用途地域内の土地

都市計画法で住居専用地域に指定されている土地は、すべて宅地となる。農地取引も用途地域内であれば宅地となる。道路や公園など、国や地方公共団体が設置する公共施設は宅地に該当しない。私立学校の土地は宅地ですが、公立学校の土地は公共施設なので宅地ではありません。

用途地域

都市計画法で定められた市街地の種類ごとに、建築物の用途を規制する制度。主に住居系、商業系、工業系の用途地域に分けられる。

宅地に該当しない土地

宅地取引における「建物」とは何でしょうか？

実は、宅地建物取引業法では、「宅地」は定義されていますが、「建物」は定義されていません。そのため、宅建業において「建物とは何か」を明確に示すことはできません。建物とは何か」を理解するためには、不動産登記法における「表示登記ができる建物」の定義が参考になる。不動産登記法上の建物とは、次の3つの条件を満たす建造物である。

ただし、宅地造成の実務では、表示登記ができない建物が取引される可能性があります。あくまで「建物」を理解するための参考程度にお考えください。

1. 屋根と壁で雨風から守られている（外気分断性）。
2. 土地に固定されている（布置性）
3. 意図した用途や機能を果たすことができる（使用可能性）

不動産登記法における建物

海の家の場合、通年で建築されていれば、土地に定着しているので建物となります。夏の営業が終わってから取り壊す場合は、建物とは言えません。

まとめ

1. 宅地とは、「建物の敷地を目的とする」または「用途地域内の」土地のことです。
2. 道路や公園などの公共施設のための土地は、宅地には該当しない
3. 建物とは、風雨を防ぎ、土地に固定され、本来の機能を発揮することができる構造物である。

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