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第81回:3つのステップで投資物件を分析する|不動産物件の市場調査

<第80回:自分なりの投資判断基準を持つ|不動産投資のメリット

記事のポイント

  • まず、地域の特性を調査し、賃貸需要を把握する。
  • 空室がある場合は、その理由と改善の余地を検討する

分析により市場ニーズを把握する

投資物件として適しているかどうかを判断するために、以下の3つのステップで市場ニーズなどを把握・分析する。

ステップ1:市場調査

まず、地域の特性を把握します。賃貸需要は、そのエリアのゾーニングや人口動態によって大きく変化します。

初めて訪れるエリアや、マーケットが全く分からない場合は、不動産のプロであっても、地元の不動産業者数社に直接ヒアリングを行います。机上のデータよりも、現場の生の声が重要です。家賃相場や賃貸需要などについては、地元に精通した不動産業者からの情報が最も信頼できる。

都市計画や開発計画などがある場合、人の流れが一気に変わることもあるので、投資のチャンスと捉えましょう。

居住者の属性

ファミリー層が多いのか、単身者が多いのか

市場調査のためのチェックリスト
  • 地域の人口、世帯数
  • 駅の乗降客数、電車の本数など
  • 成約状況など
  • 近隣の賃貸物件と家賃
  • 主要都市までの所要時間、乗り換え回数など
  • 近隣の競合物件、空室率など
  • 近隣の建設計画、開発予定地等の調査
  • 近隣環境(コンビニ、スーパー、商業施設等、商店街の有無・状況等)

ステップ2:物件調査

購入予定物件の状況を調査します。特に、容積率を超えているなど、現行の建築基準法に適合しない建物(既存不適格建築物)である場合、金融機関からの担保評価が得られにくくなります。

物件調査のためのチェックリスト

  • 現在の賃貸状況
  • 建物の維持管理状況(修繕が必要な箇所はないか?)
  • 各部屋の日当たり・環境等
  • 駐輪場・駐車場の有無
  • 駅までの徒歩距離
  • 周辺環境など

ステップ3:現状分析・改善策など

空室リスクや周辺環境と比較しながら、賃料を分析します。レントロールを受け取って空室が目立つ場合は、”空室の理由”、”広告が適切に行われているか”、”改善の余地があるか等 “を検討します。改善の余地等」とは、物件の用途変更やリフォームによって賃貸対象を変えることです。改修費用は発生しますが、賃貸条件が改善され、多少の家賃アップが期待できます。

ただし、売主から提示されたレントロールが必ずしも正しいとは限りません。悪質な売主の場合、知人を一時的に入居させて満室にしていたり、リフォームが必要な部屋への入室を認めていない可能性があります。

容積率超過物件や敷地面積超過物件の場合、建物がどんなに古くても、将来の建て替え時期まで保有・運用し、キャピタルゲイン(転売益)を見込むのも投資方法の一つです。不動産のプロが物件を購入する。

レントロール

各部屋の賃料の一覧表。賃貸契約期間やランニングコスト、空室の場合は募集賃料などが記載されている。

容積率超過

敷地内で利用されていない容積率のこと。例えば、400%の建物に対して200%しか建てられない場合、建て替えで2倍にすることができる。

余剰敷地

有効活用の余地がある敷地のこと

概要

  1. 賃貸需要は、用途地域や居住者の属性によって変化する。
  2. 都市計画によって人の流れが変わるので、投資のチャンスでもある。
  3. 悪質な売主は、知人を利用して物件を満室にすることもある。

> 第82条 表面利回りより実質利回りを重視する【不動産投資の収入の計算方法】