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宅建業に含まれる取引、含まれない取引

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記事のポイント

  • 「宅地」と「建物」の定義を明確にすることで、宅建業の対象を理解することができる
  • 宅地は「宅地建物取引業法」、建物は「不動産登記法」で定義されている。

「宅地」とはどのような土地なのでしょうか?

宅地建物取引業では、「宅地」と「建物」の両方を取り扱っています。宅地と建物でなければ宅建業の対象とはなりませんので、それぞれの定義を明確にしておくことが大切です。宅建業法における「宅地」の定義は、以下の通りです。

宅建業法第2条

宅地 建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法第8条第1項第1号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。

つまり、宅地は大きく分けて次の2種類に分けられます。

  1. 建築物の敷地の用に供される土地
  2. 用途地域内の土地

1.建築物の敷地の用に供される土地

表示登記ができる建物を建てるための敷地です。土地の状態は関係なく、取引時に山林であっても、建物を建てる目的で取引されれば、宅地に分類される。

表示登記(ひょうじとうき)とは
不動産を特定する目的で、不動産登記簿の表題部に記載される登記のこと。建物を新築したときには登記がないため、表示登記を行うことで建物の登記が記録される。

2.用途地域内の土地

都市計画法で住居専用地域に指定されている土地は、すべて宅地となる。用途地域内であれば、農地取引も宅地となる。道路や公園など、国や地方公共団体が設置した公共施設は宅地に該当しない。私立学校の土地は宅地ですが、公立学校の土地は公共施設なので宅地ではありません。

用途地域(ようとちいき)とは
都市計画法で定められた市街地の種類ごとに、建築物の用途を規制する制度。主に住居系、商業系、工業系の用途地域に分けられる。

宅地に該当しない土地

農地・放牧地・山林
道路、公園、河川
公共施設用地
基本的に宅地に該当しないが、建築目的で取引される場合は宅地となる。
国や地方公共団体が運営する道路や公園などの公共施設は、宅地には該当しません。
私立学校の土地は宅地ですが、公立学校の土地は宅地ではありません。

宅地取引における「建物」とは何でしょうか?

実は、宅地建物取引業法では、「宅地」は定義されていますが、「建物」は定義されていません。そのため、宅建業において「建物とは何か」を明確に示すことはできません。建物とは何か」を理解するためには、不動産登記法における「表示登記ができる建物」の定義が参考になる。不動産登記法上の建物とは、次の3つの条件を満たす建造物である。

ただし、宅地造成の実務では、表示登記ができない建物が取引される可能性があります。あくまで「建物」を理解するための参考程度にお考えください。

  1. 屋根と壁で雨風から守られている(外気分断性)
  2. 土地に固定されている(布置性)
  3. 意図した用途や機能を果たすことができる(使用可能性)
不動産登記法における建物
海の家の場合、通年で建築されていれば、土地に定着しているので建物となります。夏の営業が終わってから取り壊す場合は、建物とは言えません。

まとめ

  • 宅地とは、「建物の敷地を目的とする」または「用途地域内の」土地のことです
  • 道路や公園などの公共施設のための土地は、宅地には該当しない
  • 建物とは、風雨から保護され、土地に固定され、本来の機能を発揮できる構造物である