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第62回: 不動産売却時の特別控除

<<<第61回 不動産物件を売却したときの譲渡所得税|不動産物件の売却にかかる税金

売却時の特別控除

居住用財産を譲渡したときの3,000万円の特別控除について
制度の内容 自宅を売却した場合、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最大3,000万円まで控除することができます。
適用を受けるための条件
  • 住んでいる家屋、またはその家屋の敷地や借地権を家屋と一緒に売却すること。
  • 住んでいた家屋またはその敷地を、住まなくなった日から3年を経過した日の属する年の12月31日までに売却すること(災害により滅失した場合も同様です)。
適用されないケース
  • 売却する年の前年とその2年前の年に以下の特例が適用されました。
    • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例

    • 住宅を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例。

    • 特定の居住用財産の買換えの特例

  • 入居の目的がこの特例を利用することのみであること。
  • 一時的な目的のために占有している
  • 主に別荘のような趣味・娯楽・レジャーのために所有している
住宅ローン控除 売却した年の前後2年以内は利用不可
特定居住用財産の買換え特例
制度の説明 住宅を売却して買い換えた場合、その譲渡益に対する課税を翌年に先送りできる制度(譲渡益は非課税とならない)。
適用を受けるための条件
  • 住んでいる家屋、または家屋の敷地や借地権などを家屋と一緒に売却すること
  • 自分が住んでいる家屋、または家屋の敷地や借地権を家屋と一緒に売却すること。
  • 住んでいた家屋またはその敷地は、住まなくなった日から3年以内に売却する必要があります。
  • 住まなくなった日から3年を経過した日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。(災害で壊れた場合も同様)。
  • 売却する年の1月1日現在で、10年以上居住し、かつ10年以上所有していることが必要です。
  • 売却する年の1月1日現在で所有期間が10年を超えていること。
  • 買い替える建物の床面積が50平方メートル以上、土地面積が500平方メートル以下であること。
  • 買い替え先の住宅が築25年以内であること、または耐震基準適合証明書を取得すること。
適用されないケース
  • 売却した年、前年、前々年において、以下の特例が適用されていた。
    • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

    • 所有期間が10年を超える長期譲渡所得(マイホームを売却した場合の軽減税率の特例)

    • マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

  • 売却代金が1億円を超える。
  • 入居の目的が、この特例を利用することのみであること。
  • 一時的な居住目的である
  • 主に趣味や娯楽、別荘としての保養のために保有している。
住宅ローン控除
  • 売却した年の前後2年以内は利用不可
住宅を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算と控除額の繰越の特例
制度内容 住宅を売却して買い換えた際に譲渡損失が発生した場合、その譲渡損失は損益通算が可能です。また、控除しきれなかった金額は、翌年以降3年間に繰り越すことができます。
適用を受けるための条件
  • 住んでいる家屋、またはその家屋の敷地や借地権を家屋と一緒に売却すること。
  • 住んでいた家屋またはその敷地を、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること(災害で家屋が壊れた場合も同様)。
  • 売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていること
  • 買い替え先の住宅の床面積が50平方メートル以上であること。
  • 買い替え先の住宅が、借入期間10年超の住宅ローンで購入されたものであること。
繰越控除が適用できないケース
  • 売却する敷地面積が500平方メートルを超えること。
  • 所得金額が3,000万円を超える
  • 売却した年の前年と前々年において、以下の特例が適用されました。
    • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
    • 居住用財産の譲渡に係る3,000万円の特別控除 ・所有期間10年超の長期譲渡所得(マイホームを売却した場合の軽減税率の特例)

    • 特定居住用財産の買換え特例

    • マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越の特例 

  • この特例を受けることのみを目的として入居した場合
  • 一時的な目的のために占有している
  • 主に趣味、娯楽、別荘としての保養のために保有するもの。
損益通算と繰越控除の両方が適用できないケース
  • 旧居住地の売主と買主が特別な関係(親族など)であるケース
  • 旧居を売却した年の前年と前々年に以下の特例が適用されました。
    • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例

    • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例

    • 特定の居住用財産の買換え・交換をした場合の長期譲渡所得の課税の特例

  • 「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例」は、売却した年の前3年間は適用されています。
住宅ローン控除 住宅ローン控除を併用することができる。

用語解説

譲渡損失(不動産を売却して生じた損失)

譲渡所得ー(取得費+譲渡費用)=譲渡損失(マイナスの場合)

損益通算(他の所得から譲渡損失の金額を控除すること)

その他の所得ー譲渡損失=課税対象額

繰越控除(損益通算の結果、課税対象額がマイナスになった場合、翌年度に繰越可能)

翌年度の所得ー(譲渡損失ー本年度の所得)=翌年度の課税対象額

> 第63条 契約から決済までに納める2種類の税金(不動産物件の購入にかかる税金)